Compreender o funcionamento de todas as etapas de incorporação é um primeiro passo para trabalhar no nicho da construção civil.
Importante entender que a incorporação imobiliária não é um contrato, mas uma atividade empresarial, pois não existe um contrato típico de incorporação imobiliária, mas há vários contratos juntos que decorrem de uma incorporação.
Destaque-se, por exemplo o contrato de compra e venda ou permuta do terreno onde será construído o empreendimento, o contrato de corretagem, o contrato de compra e venda da unidade entre o comprador e o incorporador, contrato de empreitada celebrado entre o incorporador e o construtor, dentre outros negócios jurídicos.
A atividade de incorporar engloba a escolha ideal do terreno, a contratação de arquitetos, que irão desenhar e aprovar o projeto juntos aos órgãos municipais, a confecção do contrato de venda das unidades, a escolha do tipo do marketing que será utilizado na divulgação do empreendimento, a definição de valores das unidades, a forma de contratação do corretor de imóveis ou da imobiliária, estudo de viabilidade econômica de construção, análise de projetos, pesquisas de mercado, procedimentos de registro do Memorial de Incorporação e, por último, a contratação de uma construtora para edificar o empreendimento.
Verifica-se que a construção de um edifício de apartamentos, casas, lojas, etc. constitui atividade que demanda elevado conhecimento técnico de engenharia, arquitetura, mercadológico, jurídico e empresarial, bem como envolve grande quantidade de capital, matéria-prima, mão de obra, tempo e responsabilidade.
O conceito de incorporação encontra-se definido no artigo 28, parágrafo único da referida lei “considera-se incorporação a atividade exercida com o intuito de promover ou realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” como casas, apartamentos, salas, lojas, lotes e outras.
Nas palavras do professor Mário Pazutti Mezzari, a incorporação imobiliária é uma modalidade empresarial por excelência e constitui-se na atividade de um empresário que viabiliza o projeto de um determinado empreendimento, submetendo-o ao regime especial da Lei nº 4.591/64, e faz oferta pública para alienação das unidades futuras, acompanhando e responsabilizando-se pelo empreendimento até o final.
A incorporação imobiliária é caracterizada principalmente pela possibilidade de venda antecipada de unidades a construir, permissão que é fundamental para o incorporador levantar e obter os recursos necessários à concepção do empreendimento.
O primeiro passo para o início de um empreendimento imobiliário na incorporação imobiliária é que o incorporador esteja investido no poder de disposição da propriedade do imóvel, seja por compra e venda, promessa irrevogável e irretratável, permuta ou cessão de direitos, ou seja, negócio jurídico que confira a titularidade do imóvel ao incorporador, seja por domínio pleno, seja por direito aquisitivo, devidamente registrado no assento imobiliário.
Investido no poder de disposição da coisa, o incorporador dá início ao segundo passo e sujeita o projeto de construção à aprovação pelos órgãos competentes.
Tendo obtido a aprovação do projeto de construção, o incorporador inicia o terceiro passo, que é a reunião de diversos documentos com o objetivo de formar o memorial de incorporação, contendo todas as peças descritas no art. 32, da Lei 4.591/1964.
Somente após o referido registro é que o incorporador pode dar início ao quarto passo que é a comercialização das unidades e formalização dos contratos com os adquirentes.
Após dar início às vendas, verificando o sucesso comercial do empreendimento, o empreendedor deixa transcorrer o prazo de arrependimento. Caso contrário, percebendo o insucesso das vendas e a incerteza quanto à viabilidade financeira da obra, pode manifestar expressamente a desistência e, ato contínuo, extinto o vínculo de forma ex tunc, devolver os valores recebidos dos adquirentes.
Preferindo seguir com o desenvolvimento do empreendimento, porque vinculado perante uma coletividade para a entrega da obra, o incorporador dá início ao quinto passo que é a construção da obra.
Essa fase da incorporação somente é finalizada quando é averbada a construção do edifício no cartório de registro de imóveis.
Finalizada a construção do empreendimento, dá-se início ao sexto e último passo, que é o nascimento do condomínio edilício. Com a construção finalizada e o ‘habite-se’ averbado na matrícula original do terreno, são originadas as unidades autônomas individualizadas em matrículas próprias.
Uma vez quitado o preço da unidade pelos adquirentes perante o incorporador (ainda que o adquirente seja devedor da instituição financeira em razão do contrato de financiamento celebrado), e efetuado o registro do contrato de compra e venda das unidades, é o momento de ser instituído o condomínio edilício.
Assim, após assembleia prevista no artigo 1.333, do Código Civil, fica instituído o condomínio edilício, oportunidade em que é aprovada a convenção condominial e eleito o síndico. A entrega das unidades e a instituição do condomínio edilício é o objetivo final da incorporação imobiliária.
Charles Vieira é advogado na área empresarial, com foco no setor imobiliário, graduado em Direito pela Universidade Federal de Alagoas, com especialização em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, Direito Imobiliário pelo EBRADI/SP e Mestrando em economia e mercado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atualmente exerce a função de Assessor Parlamentar, para assuntos tributários, na Assembleia Legislativa do Estado de Alagoas.
